Оплата услуг агентства при покупке квартиры.

Работа профессионала, или - за что 5 процентов?

Поговорим о формировании стоимости услуг агентства недвижимости. Безусловно, стоимость услуг АН не может быть "шаблонной" и всегда возможны вариации - в зависимости от стоимости объекта, классификации клиента (повторное обращение, клиент уже имеющий договорные обязательства с АН - к примеру, эксклюзивный договор, и т.д.) - то есть фиксированная стоимость услуг может мотивированно быть изменена (уменьшена). Подчеркиваю - мотивированно, поскольку такое понятие, как "торг" не лежит в основе формирования цены за риэлтерскую услугу.

Итак, скидка может быть предоставлена: 

- в случае, если заказчик заключил эксклюзивный договор с АН и через это же АН приобретает себе жилье взамен;

- в случае, если стоимость объекта превышает 20 000 долларов США (в каждом агентстве разный подход к формированию верхнего порога цены для рассмотрения возможности предоставления скидки); 

- в случае подписания покупателем эксклюзивного договора с агентством на поиск объекта недвижимости;

- в других случаях - на усмотрение агентства недвижимости.

Другие случаи - имеется ввиду, если у клиента действительно экстраординарная финансовая ситуация, и не предоставление скидки может привести к срыву сделки. 

Других оснований для скидки за услуги АН не существует!

Из чего же складывается стандартная риэлтерская услуга и за что оплачивается такая сумма? Поговорим об этом в этой статье. 

Со стороны, говорят многие, кажется все просто - обратился к риэлтору - тот показал квартиры - помог оформить договор о намерениях (задаток), собрал нулевки (справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам), посидел на сделке... И за это 5 процентов? Давайте же посмотрим и проанализируем фактическую работу, которую проводит риэлтор в цепочке "Обращение"- "Сделка". 

1) Наиболее частый способ нахождения риэлтором и покупателем друг друга - рекламные объявления, размещенные риелтором в печатном рекламном издании, интернете или иным способом (к примеру, рекламные листовки и т.д.). В этой рекламе риэлтор указал конкретный объект или перечень объектов, которые привлекли Ваше внимание. Этот объект или перечень объектов - как не парадоксально для Вас это звучит - результат ежедневной работы риэлтора с информацией, отслеживания тенденций рынка, аналитика, прозвон информации для уточнения возможного люфта (изменения) цены и так далее. Из всей базы данных - риэлтор, с чутьем маркетолога, выбирает именно те объекты, которые, возможно, могут Вас заинтересовать, объекты, на которые есть спрос на рынке недвижимости. И - разместил свое объявление в том издании, которое читают в поиске варианта для покупки жилья потенциальные покупатели на рекламируемый объект. То есть, риэлтор сделал два первых шага:

-Информация

-Реклама

2) Вы позвонили риэлтору для получения более конкретной информации по рекламируемому объекту (объектам). Зачастую, формат рекламного объявления ограничивается 20 словами, и в полной мере описать все плюсы и минусы объекта не представляется возможным. В телефонном режиме происходит Ваша первая вербальная коммуникация с риэлтором, в которой профессионал рынка недвижимости более конкретно, вплоть до мелочей, расскажет Вам об объекте, расскажет все преимущества и недостатки. В случае Вашей заинтересованности рекламируемым объектом - организует просмотр объекта на компромиссное для вас и продавца недвижимости время. В случае же, если объект Вас не заинтересовал по каким то параметрам - риэлтор внимательно выслушает Ваши требования к подыскиваемому жилью, задаст уточняющие вопросы - и предложит Вам другие варианты, которые подходят по всем заданным Вами параметрам, или попросит паузу(время) для поиска и формирования предложения по требуемым именно Вам вариантам 

3) Профессиональный риэлтор постоянно с Вами на связи, предлагает варианты, описывает положение дел на рынке недвижимости на текущий момент, рыночные цены и т.д. И вот предложение для Вас сформировано - и можно приступать к осмотру. Риэлтор организовывает встречу и просмотр вариантов. Сразу замечу - на первую встречу с риэлтором необходимо обязательно взять с собой свой паспорт - для подписания заявления на оказание информационно-консультационных услуг. В случае отсутствия у Вас паспорта, риэлтор просто не имеет права предоставлять Вам услугу и показывать подготовленные для Вас квартиры (обычно, риэлтора, который нарушает это правило, увольняют - и в другие крупные АН ему путь уже закрыт навсегда)

4) Вы работаете с риэлтором, осматриваете предложенные им варианты. И – вроде вот эта квартира интересна. И ремонт, и планировка, и этаж - в общем, все, о чем и мечталось! БЕРУ!!! Возглашаете Вы! На этом - 20 % работы риэлтора закончено... Не 90 %, как некоторые думают, а 20% (хотя в агентствах-однодневках это действительно все 90 %, но сейчас не о них, а о профессиональных агентствах недвижимости)

5) Риэлтор осуществляет первичную проверку правоустанавливающих документов, техпаспорта, паспортов владельцев жилья. Первичную -потому что более "глубокую" делают в агентствах недвижимости другие специалисты- эксперты, начальники отдела, юристы). Так же, риэлтор выясняет условия продажи - не всякую ведь квартиру, которая Вам понравилась, возможно будет приобрести в Вашей ситуации - к примеру, Вам надо купить и заселиться в течении 1 месяца, а продавцам надо найти взамен жилье, да еще и опекунский совет и перепланировку. В общем - месяца на 2 минимум! Есть у Вас столько времени? Риэлтор - профессионал узнает все нюансы продажи, проверит документы, технический паспорт - на предмет неузаконенных перепланировок, поможет прийти Вам и продавцу объекта к компромиссу - по стоимости объекта, условиям продажи и другим спорным вопросам. 

6) После нахождения компромисса по всем вопросам риэлтор назначит Вам время для посещения офиса агентства и заключения договора о намерениях (задатка). В этом договоре будут на "бумаге" отражено все, о чем Вы и продавцы объекта договорились между собой - стоимость, за которую приобретается недвижимость, срок, до которого должна быть произведена сделка купли продажи, срок выселения (освобождения) объекта, срок снятия с регистрации (выписки), погашения коммунальных задолженностей и так далее. Перед заключением договора о намерениях, эксперт агентства выяснит вопрос об отсутствии запрета на отчуждение недвижимости - нет ли на ней "ареста", нет ли на покупателях или продавцах запретов, которые препятствовали бы заключению сделки купли-продажи. Такая проверка производится 2 раза - до заключения договора о намерениях и непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. 

7) После подписания договора о намерениях начинается основная работа Агентства по недвижимости.

-история квартиры: изучаются процессы перехода прав собственности на приобретаемый Вами объект. Ведь, если, к примеру, в одной из предшествующих Вашей, были нарушены, к примеру, права несовершеннолетних или малолетних, либо была заключена мнимая сделка, либо были незаконно лишены права на собственность лица, имеющие право на приватизацию, и еще более 100 причин - тогда в дальнейшем Вы вполне рискуете потерять квартиру… 

- коммунальные задолженности: риэлтор проверяет, что действительно продавец проплатил все коммунальные задолженности, и Вы купите квартиру, свободную от долгов;

- контроль снятия с регистрации;

- консультации продавца и покупателя; 

В процессе подготовки к сделке всегда возникают вопросы и у продавца, и у покупателя - вопросы по юридической части, или непосредственно по риэлтерской работе (к примеру, опекунский совет, наследство, узаконение перепланировки) - Вы, как клиент агентства, в любое удобное для вас время можете получить консультацию в агентстве.

- организация нотариального оформления; 

- подготовка и (или) контроль подготовки документов (вытяг с реестра прав собственности и т.д.);

- проверка снятия с регистрации - все ли продавцы выписаны, не остались ли зарегистрированные в квартире лица (очень серьезный момент, к нему, как правило, подходят очень ответственно). 

8) Итак, ближе, как говорится, к сделке.

- перед сделкой еще раз проверяем объект, который Вы сегодня покупаете - все ли, как договаривались, произведены ли в квартире изменения (к примеру, сорвали линолеум, розетки (бывает и такое), произвели другие действия, которые нарушают предварительно достигнутые письменные договоренности;

- вычитка нотариального договора;

- проверка соблюдения договоренностей; 

- решение спорных и конфликтных ситуаций;

- средства под «выписку» и освобождение объекта после сделки в случае, если Продавец не снят с регистрации до сделки купли-продажи, агентство недвижимости оставляет у себя залоговую сумму, которая будет возвращена продавцу немедленно после снятия с регистрации.

9) В случае, если к моменту сделки продавец не передал Вам ключи (не освободил недвижимость), вместе с риэлтором, в срок, оговоренный Вами и продавцом для освобождения, Вы едите к продавцу для проверки объекта и передачи объекта покупателю.

В этой статье я попытался частично рассказать о подводной кухне, действительных шагах, которые выполняет агентство на пути к сделке. Умышленно не пишу о других расходах АН - оплата юриста, содержание или аренда офиса(офисов), зарплата обслуживающему персоналу и так далее. 

Надеюсь, после прочтения данной статьи, вопрос - за что 5 % -отпадет сам собой и Вы совсем другими глазами посмотрите на риэлтерский труд - труд нашего агентства недвижимости!

И - не стоит забывать простую, но мудрую, народную поговорку - СКУПОЙ ПЛАТИТ ДВАЖДЫ! 

Всего Доброго!